จะเอาที่ดินไปขายฝาก…ก่อนเซ็นที่สำนักงานที่ดิน ต้องดูอะไรบ้าง?

…#เรื่องเล่าคดีความ by #ทนายจ๊ะ #ฅนว่าความ Ep-80 “จะเอาที่ดินไปขายฝาก…ก่อนเซ็นที่สำนักงานที่ดิน ต้องดูอะไรบ้าง?”

ช่วงนี้มีคนถามเรื่องขายฝากที่ดินเข้ามาครับ หลายคนต้องการเงินไปหมุนก่อน แล้วคิดว่าขายฝากก็คล้ายกับเอาโฉนดไปค้ำเงิน กู้มาแล้วค่อยเอาเงินไปคืน ความจริงต้องเข้าใจก่อนว่า ขายฝากไม่เหมือนจำนองครับ วันไปจดทะเบียนขายฝาก กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกไปเป็นของผู้ซื้อฝากเลย เพียงแต่ผู้ขายฝากยังมีสิทธิเอาเงินไปไถ่ที่ดินกลับคืนภายในกำหนดเวลา เพราะฉะนั้นก่อนเซ็นเอกสาร อย่าดูแค่ว่าวันนี้ได้เงินเข้าบัญชีเท่าไร ต้องรู้ด้วยว่าเรากำลังโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของเราให้คนอื่นอยู่ครับ

วันทำสัญญา สิ่งที่ผมอยากให้ตรวจให้ชัดคือ ราคาขายฝากเท่าไร ได้รับเงินจริงสุทธิเท่าไร วันครบกำหนดไถ่คือวันไหน และวันไถ่ต้องเตรียมเงินทั้งหมดเท่าไร ตัวเลขเหล่านี้ต้องตรงกับที่ตกลงกันไว้ก่อนมา ไม่ใช่มาถึงสำนักงานที่ดินแล้วเห็นเอกสารหลายใบก็เซ็นตามจุดที่มีคนชี้ให้เซ็นอย่างเดียว โดยเฉพาะกำหนดเวลาไถ่ต้องจำให้แม่น เพราะขายฝากมีผลกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยตรง และหากจะขยายกำหนดเวลาไถ่ก็ควรดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ควรอาศัยเพียงคำพูดว่าจะต่อเวลาให้ภายหลังครับ

เพราะฉะนั้น ถ้าจำเป็นต้องขายฝากที่ดิน ก่อนถึงวันนัดควรขอร่างสัญญาหรือรายละเอียดมาอ่านล่วงหน้าครับ เช็กโฉนด ชื่อคู่สัญญา จำนวนเงิน วันครบกำหนดไถ่ จำนวนสินไถ่ และค่าใช้จ่ายว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ วันรับเงินก็ตรวจให้แน่ใจว่าได้รับเงินครบตามที่ตกลง และเก็บสัญญากับหลักฐานการรับเงินไว้ทั้งหมด ที่สำคัญอย่าคิดว่าเรื่องไถ่ถอนค่อยไปจัดการใกล้วันครบกำหนด เพราะหัวใจของการขายฝากไม่ใช่แค่วันที่เราได้เงิน แต่คือ วันที่เราต้องมีเงินพร้อมเพื่อเอาที่ดินกลับคืนมาด้วยครับ

บทความนี้จัดทำเพื่อให้ความรู้กฎหมายทั่วไป ไม่ใช่คำวินิจฉัยหรือคำแนะนำเฉพาะคดี