ทำสัญญาซื้อที่ดินไว้ เจ้าของเสียชีวิตก่อนโอน…ผู้ซื้อยังเอาที่ดินได้ไหม?

…#เรื่องเล่าคดีความ by ทนายจ๊ะ ฅนว่าความ Ep-62 “ทำสัญญาซื้อที่ดินไว้ เจ้าของเสียชีวิตก่อนโอน…ผู้ซื้อยังเอาที่ดินได้ไหม?”

เรื่องแบบนี้เกิดขึ้นได้ครับ ตกลงซื้อที่ดินกันเรียบร้อย จ่ายเงินหรือวางมัดจำกันแล้ว แต่ยังไม่ได้ไปโอนที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายกลับเสียชีวิตเสียก่อน ผู้ซื้อก็มักสงสัยว่าสัญญาที่ทำกันไว้ยังใช้ได้ไหม เงินที่จ่ายไปแล้วจะทำอย่างไร และจะไปเรียกร้องให้ใครมาโอนที่ดินให้ การที่ผู้ขายเสียชีวิตไม่ได้หมายความว่าข้อตกลงที่ทำไว้จะหายไปด้วย แต่ต้องกลับมาดูก่อนว่าสัญญาและหลักฐานที่มีอยู่สามารถใช้บังคับได้แค่ไหน

ถ้ามีสิทธิเรียกร้องตามสัญญา ผู้ซื้อก็ยังสามารถเรียกร้องกับกองมรดกของผู้ขายได้ครับ แต่เรื่องที่ต้องระวังคืออายุความ เพราะการเรียกร้องกับกองมรดกมีกำหนดเวลาเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยหลักกรณีที่กฎหมายกำหนดอายุความหนึ่งปี จะนับตั้งแต่วันที่เจ้าหนี้รู้หรือควรรู้ว่าผู้ขายเสียชีวิต ไม่ใช่ว่าผู้ขายเสียชีวิตวันไหนแล้วต้องเริ่มนับหนึ่งปีจากวันนั้นทันทีทุกกรณี และยังต้องดูอายุความของสิทธิเรียกร้องเดิมประกอบด้วย

ดังนั้น ถ้าซื้อที่ดินไว้แล้วผู้ขายเสียชีวิตก่อนโอน อย่าปล่อยเรื่องไว้นานครับ เก็บสัญญา หลักฐานการจ่ายเงิน ใบรับเงิน ข้อความแชต สำเนาโฉนด และหลักฐานการตกลงซื้อขายไว้ให้ครบ แล้วตรวจต่อว่ามีการตั้งผู้จัดการมรดกหรือยัง จากนั้นค่อยพิจารณาว่าจะเจรจาให้ดำเนินการโอนกันได้หรือจำเป็นต้องใช้สิทธิทางศาล เพราะเรื่องแบบนี้บางครั้งไม่ได้เสียสิทธิเพราะไม่ได้ซื้อขายกันจริง แต่อาจเสียสิทธิเพราะหลักฐานไม่พอหรือปล่อยเวลาผ่านไปนานครับ

บทความนี้จัดทำเพื่อให้ความรู้กฎหมายทั่วไป ไม่ใช่คำวินิจฉัยหรือคำแนะนำเฉพาะคดี